有些人说2005年接连出来的"国八条文件"不是要房地产下跌，中央会托市，因为文件说的是要抑制房地产过快增长，而不是要房地产下跌。

    如今的房地产热算起来也是改革开放的第二轮了。第一轮房地产热最终导致海南等地的房地产泡沫、房地产崩盘，政府出来托过市吗？而且，那个年代，政府更为讲究计划，如今，政府更为倾向市场。以前房地产崩盘政府没托过市，如今照样不会托市。前车之鉴，不得不察。

    误区三：坐收租金，稳赚不赔

    天底下没有不承担风险只享受收益的事情，然而很多人却幻想这种事情发生在自己身上。像在北京、上海这些大城市，很多人都是买一套房子，然后用于出租，收取租金，以房养房。但是，很多人只是看到人家出租房屋赚钱，而不知道什么样的房子才好租，能赚钱。

    既然打算以获取租金收入为投资回报，就必须考虑地段因素。只有地段好的房子才能租出去，只有地段好的房子才能租个好价钱，否则，以房养房的想法只会给你带来噩梦。

    要想获得较好的出租收益，必须考虑出租收益率。从2005年3月17日开始，5年期以上银行按揭贷款年利率是5.51%，而对于二次置业贷款购房将执行6.12%或更高的房贷利率。所以当前房产投资的资金成本最低付出为5.51%，如果出租房产的年收益率低于5.51%，则出租房屋还会亏本。

    房产出租收益率如何计算？举例如下，某人以成本价购买一套位于石景山区的房改房，两室一厅，建筑面积60平方米，稍后又在海淀区贷款50万元购买一套商品房用于今后自住。石景山区的房改房每年须负担取暖费1800元、物业费900元，目前该区域房屋售价约为42万元（包含装修），月租金2000元。为确保出租房屋的品质，张先生还需要投入1万元左右购置电器和家具；此外，出租过程中每年几乎都应留出一个月的空置期。

    计算：年租金净收益=2000×11-1800-900=1.93万元，年租金收益率=1.93万/（42万+1万）=4.49%。显然，月租金2000元，只有4.49%的年收益率，根本赚不到钱。在该地段、这个面积，2000元的租金都已经算高的了，还幸亏小区交通方便，要是再提高租金就没人来住了。张先生靠出租房屋赚钱的想法彻底破灭了。

    误区四：低进高出，肯定赚钱

    低进高出，这是我们通常赚钱的手段。但是，投资房地产不是简单的低价买进、高价卖出，因为房子不会在你买进之后转手立马卖出，往往要在你手中待一段时间，而且，卖出房产，还要交上一笔费用。如果把这些开支都剔除了，你仍然能赚钱，这才真正算是赚了；如果没有考虑这些因素，单纯地低进高出，也许不但不赚，反而会亏。

    如今，像上海、北京等大城市的房地产连续上涨了几年，总的来说，上涨的空间已经相当有限，很难做到低进，即使你认为它会继续上升，你也得静下心来算一笔账，差价部分刨掉不能省却的3.5%左右的买卖契税加佣金以及这期间你承担的银行贷款利息（以6%计算，两项总计约9.5%），剩下还有多少。举个例来说，一套100万元买进的房子卖出110万元，你才赚到5000元。因此，低进高出，也得看高出多少。

    误区五：不计算房屋折旧

    凡是固定资产，都是要折旧的。这一点看起来很简单，可真正想到这一点的人并不多。其实，房屋，包括装修，都要计算折旧。

    通常，宾馆的装修是按照10年的时间计算折旧的。对于家庭，我们也可以此作参考。如果一套房屋的装修费用是10万元的话，每年的折旧费就是1万元，这笔开销虽然不牵扯到现金流出，可也不是一笔小开支。同样的道理，房产本身也是要提折旧的，只不过折旧的年限长一点，通常是50年，一套50万元的产权房一年的折旧费也是1万元。如果这个房子不是用来自住和出租，不提折旧的话，账面的利润会很高，但实际的收益却很低。因此，以房子作为投资，一定要计算好折旧，这样才能合理制定价位，获取收益。