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购买并出售需要整修的旧楼 （ 本章字数：2537） |
| 这里需要的技巧是对可能发生的事情的关注——一种预见一处破烂的住房经过屋内装饰、园艺美化及铺上新地毯以后能有多大改观的能力。 成功交易需要整修的旧楼的秘密就是根据你的预算来增加你的支出。例如，如果你正在观察的两居室住房低于市场价格4万美元，你的装修费用应该远远低于4万美元——1万~15万美元将是比较合适的。创建一个现实的预算，然后坚持执行，这是成功进行这类投资所需要的主要技巧。购买和销售需要整修的旧楼，遵循以下三个主要的规则： 1购买被低估的房地产。你不可能将一处已经很值钱的房地产仅仅通过修缮就让它变得更有价值。所以，要找到一种低于其实际价值的资产（与本地相似规模和配置的房地产相比），然后通过投入资金进行修缮，使其升值。 2一个能为你留下足够利润空间的房屋修缮换算，以便满足自己的总体利润目标。购买和销售需要整修的旧楼是很有趣的工作。但是这是一项工作。所以，你必须确定自己可以通过此项交易赚钱。你可以通过事先决定你期望这一交易可以为你带来多少收入，而后除以可能的交易次数做到这一点。例如，如果你的目标是在第一年赚取6万美元的额外收入，你可能就需要决定在三项交易中平均赚取2万美元。如果你想在某一次交易中获得2万美元的净利润，通过预算保证你可以赚到这么多钱甚至更多（如果我计划赚取2万美元的收入，我喜欢在预算中设定为25万美元，因为我知道，总会有一些不可预料的支出产生）。 3正如开支通常会超过预期，价格有时候也会令你失望。要娴熟地处理此类实际问题，你必须受过很好的营销训练。在一个买卖活动中，如果你从不出售，你就不可能赚到钱。如果你认为当地的销售形势不旺，就应该调低售价，尽快将其出手。实践经验是：永远不要持有房地产超过一个季度（或者一年）。从长远来看，做很多的小笔交易，你同样可以赚很多的钱。 时刻备有第二套方案 对每种资产而言，最为重要的降低风险与提高潜在利润的原则都是制定一个可靠的备用方案。即使你没有将你计划出售的房地产出租的打算，也最好确保在必要的时候，你能够出租以赚取利润（或者至少不赔钱）。 我们都听过这样的故事。一个投资者购买了一栋住房，安上新的前门，重新对房子喷漆，种植一些花，一个月后售出净赚了5万美元。在一个发展迅速的市场上，如果能低于市场价购买到一处房地产，这种成功并不稀奇，但这并不是我想要说明的问题。 进行一项房地产交易——不论你计划将其出售，还是要长期投资——都要有很好的保险措施。最好的保险措施就是确保出租房地产获得的房租收入将足以收回成本，而且能够带来至少10%的利润。一处房地产的成本包括本金、利息、税费和保险。 通过给报纸上列出的出租商或专营租赁的机构打电话，可以弄清你们地区的出租费用。美国住房和城市发展部（DevelopmentofHousingandUrbanDevelopment）也为特定地区发表公正的市场出租指南——尽管这些信息并不总是与事实完全相符，但是却有不错的参考价值。 要确定你投资某项房地产的可靠性，需要计算一下总的房租收入(grossrentalyield)，然后用总的房租收入除以房地产的售价，你就可以获得一个很好的评估指标。 所以，如果一处住房的售价是10万美元，房子的月租收入是750美元，房租年收入将达到售价的9%（$750＆#215;12=$9000；$9000＆#247;$100000=009）。 在大多数的市场中，10%的出租利润都是一个非常令人满意的安全投资底线。换句话说——在最糟糕的情况下——如果此处房地产不能售出，你仍然可以通过出租的方式收回成本。 出租收入可以让你快速决定拥有一处房地产最多需要投资多少。在我们的这个例子中，我们假设你的目标是最少10%的出租收益。如果要价10万美元，那么这处房地产就不能满足你的标准。所以对计算方法做一点改变，用房地产的年出租收益除以你预期的收益率。 以上面的情况为例，750美元乘上12得到年出租收入9000美元的结果。9000美元除以10%(010),为9万美元。这就是你可以为这处房地产支付的最高价格，这样你就可以获得你所期望的10%的房租收益。 租价总可以作为你的决定依据，这样就可以防止你在一个迅速发展的市场以过高的价格购买房地产。 通过转让条款获得出售房地产的权利 即使你购买一处房地产，打算长期自己所有，你也应该获得合法的出售此处房地产的权利。可以通过转让条款做到这一点。如果你唯一的目标就是出售这处房地产，那么就必须有转让条款。 这意味着你所签订的每一项合同，都要确保你有权利将合同转让给另外的买主。大体上，这就类似于将一张支票背书转让给其他人。受让人就根据合同规定的时间和条款与卖主达成了新的合同关系。 这对你来说最大的好处就是能够很快地获得利润，而且可以避免所有的交易风险。在许多的标准合同中，条款中会提到“具体的‘卖主’（和/或受让人和代理人）”。这就自动赋予你转让的权利。如果不在合同的内容中做出规定，你也可以在合同最后的签名处加上“和/或受让人”。 如果合同是由卖方提供的，要确定合同中没有包括这样一项条款：在没有获得卖方的书面许可的情况下，禁止将合同转让给其他人。 这样的转让条款，除了可以使你在需要的时候能够将合同转让给其他的买主之外，还可以使你在签订合同以后拥有一个该房地产的合作伙伴——如果你决定这样做。 例如，让我们假设你发现了一个绝佳的房地产交易。你可以用25万美元的价格购买它，而你非常清楚它至少值325万美元。你将很快从这笔交易中获得大量的利润。 唯一的问题是……这有点超过了你的承受能力。你的信用额度只有15万美元。这时，你应该怎么办呢？ 继续交易，提出还价并签订合同获得这处房地产！只是要确保合同有一项标准条款表明你有一段时间来进行融资。即使你可能不能够自己获得这么多融资，由于转让条款的存在，你可以获得下一个最好的事情：一个直接投资者。 |
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