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对成功的房地产交易的剖析 （ 本章字数：2739） |
| RJ最近以341万美元的价格售出了一栋公寓房。他在8个月前用5%的定金购买了这处住房。加上各种花费和维修费用，他总共花了291万美元。除去3%销售佣金及交易成本，他的净利润大约有226万美元。除去偿还抵押贷款，他通过1个月前的15万美元的投资获得了大约35万美元的收益。按年计算，其投资收益率超过了300%。 在你所在的地区正在发生什么事情呢? 当你购买一套预售期房或城镇住房，并将其在完工时转手，这就是发生的事情的例子。那样的话，你就可以对一项资产进行营销——总是会有更多的需求——从来都不需要担心维护、分套出售公寓的费用以及其他的事情。 要做到这一点，你就需要在热点地区找到非常好的房地产项目（好的建筑商和好的推销商）。如果项目很红火，同样会对你的交易很有帮助。你同样需要在合适的时机购买（这通常意味着你应该在建设过程的早期就购买，这样就可以得到最低的价格），而且，用各种可能的方式积极进行销售。 在RJ的例子中，当他听说卖给他住房的那家公司已经售完了所有的单元房的时候，他就来到了那家公司。他提出，这家公司已经吸引了许多顾客前来买房，他们也许非常愿意以3%的佣金将他的单元房售出，这样他们还会赚取一笔收入。RJ成功了！ 要想投资房地产，就得买对房子 正确购买……四处考察，做一些准备工作。房地产的最大的秘密（简而言之，至少为了赚钱）就是在处于或低于市场价值的条件下购买到房地产。低价购买，高价售出。无论畅销书告诉你什么，除非你自己寻找机会，找到最好的交易，否则就不可能在常规的基础上实现低买高卖。 购买投资性房地产的7项原则 如果你购买了一处投资性房地产，需要迅速地转售出去，你应该遵循下面的七项基本原则。这些原则同样适用于可出租房地产。然而，如果你购买的是可出租房地产的长期所有权，并且旨在获利，你需要修正一下原则六，以便你提高可出租房地产的质量。 1不要购买偏远地带的房地产。 2只购买已证实处于增值阶段的邻近地区，或毗邻地区的房地产。 3购买一处单身公寓，在考虑修缮费用的条件下，确保总租用收入至少是你购买价格的1/10。在大多数地区，都应该将购房的总价限制在15万美元以内。如果你购买的单一家庭住房(singlefamilyhome)超过了这个限度，通常你就会发现租用价格占购买价格的百分比会下降。如果你购买住房的价格超过了15万美元，你通常应采取先维修后转手的策略。 4弄清楚每平方英尺的售价是多少，并使其尽量接近每平方英尺100美元。当然，售价也与特定的市场条件有关。例如，在大多数较好的社区中，一些住房的售价达到每平方英尺200美元。不过，最好能够协商将价格下降至100美元左右，以便留下维修和佣金的空间。 5只购买那些你每投入1美元的维修费用，就能够获得2~4美元回报的住房。实际上，这种决定比你想象的更容易做出。关键就是要以低于市场价的价格购买到一处住房，而后对其进行尽可能便宜的装修。 6花一些钱维修房屋，但是只用在必要的地方。对住房进行油漆，安上百叶窗以及遮阳篷，置换掉小屋的门和地毯，在厨房的工作台面上贴上瓷砖，将入口通道处进行装修美化。这便是对房子进行重大的改造升级的机会。你做的所有其他事情——包括管道和电子设备——或许并不是最好的投资。 7如果可能，在你购买房子之前，为它找到一名租赁人。如果经常向别人提起这一话题，你的朋友和同事遇到寻找住房的人时就会想到你。 也就是说，仍然有许多因素会影响到你对房地产的估价。 例如，你在13大街和奥利弗大街之间所看到的那处价值15万美元的两居室平房有人问起吗？几个街区以外的那处三居室的殖民时代建筑如何呢？12万美元的要价是否太高？ 除非你对附近地区非常了解，否则你就不能够回答这样的问题。正如我所说过的那样，除非你将自己的投资限制在某个特定的区域内，最好在你自己的家乡，而且除非你愿意在附近地区考察，并且询问相关的问题，否则的话，你对于附近地区就不能有一个很好的了解。 如果你能够做到以上两点，你就可以找到称心的房地产。考虑一下，然后开始寻找。 购买房地产时，要做调查 永远不要在没有经过考察的条件下购买住房或商业地产——这一考察必须由某个有着长期的公正和诚实的信用的人完成。如果你并不认识一个很出色的调查员，那么就向你所认识的其他房地产投资商或受尊敬的建筑承包人进行咨询。不要向房地产经纪人寻求有关调查员的建议。 如果调查发现了一些未预料到的或者不利的情况，在没有加入保护自己定金的条款的前提下，不要草率签订合同。 佐证：JJ在邻近地区购买了一处四居室、两浴室的售价10万美元的住房。根据销售者所言，月租收入将会达到1200美元。这样看起来这次交易真是太成功了。但是，通过考察（通过以前他聘用并信任的一个人），他发现实际情况并非如此。 1购房技巧。无论何时，一旦你在自己的目标区域内看到一处空房，就应该停住脚步并记下这处地址。在城镇财产登记册中查找这处房地产所有者的联系方式，打电话或写信给他们，询问他们是否有兴趣销售这处房地产。如果这处房子急需重新粉刷或草坪上杂草丛生，这意味意房主很有可能有意出售这处房地产。如果他们确实想出售，你就可能以一个很好的价格买到它。 2现场旧货出售。有时，房主在将自己的房地产出售之前，会进行现场旧货出售，以便出售房屋。所以密切关注当地报纸有关你的目标区域现场旧货出售(garagesales)以及搬家旧货销售(movingsales)的信息。不要浪费时间参加这样的销售，只需要打电话弄清楚他们正在出售什么。在交谈中，解释一下你正在当地寻找一处住房——并且询问他们是否有任何将要出售的住房。偶尔，你就会发现，自己不仅能够买到自己需要的旧货，甚至还包括房子本身。 3国外的房主。无论何时你考察当地的房地产的价值，都要记录下所有的国外房地产所有者。房地产记录应该包括所有者的邮政地址——另外还有房地产本身的一些细节信息。如果房主的地址在国外，给他们发一封信，或者在电话号码簿中查找到他们的电话号码，打电话询问他们是否想将自己的房子出售。 4违法事件。如果一处住房中曾经发生了许多违法事件，这就意味着房主也许不能够继续拥有这处房地产，或者不愿意继续照管这处房子。一些地区会对发生过违法事件的住房加注标签。学会识别这些标签，当你开车穿过你的目标区域时，对其要特别关注。 |
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