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买得准，才能赚钱 （ 本章字数：2360） |
| 根据弗兰克·麦金尼（FrankMcKinney）、唐纳德·特朗普（DonaldTrump）以及其他许多房地产专家的说法，只要坚持一些基本的原则，通过购买和销售房地产，你可以大赚一笔。 首先，确保以很好的价格购买。如果你能够以一个低于目前市价的价格购买到一处房地产，你将很容易将其转售，并且能够获利。 你很难成为你们整个地区房地产价格方面的专家，所以专注于你所熟悉的一个或两个地区。某处房地产以低于市场价值的价格进行销售不会持续很长时间，所以你需要花一些时间进行信息的搜集工作。当机会来临时，你能够买到便宜的房地产，并赚取高额的利润。 首先要弄清楚你的目标区域每平方英尺房地产的平均售价是多少。为了做到这一点，你需要研究最近在该地区销售的一处具有代表性的房地产。最佳的期限是12个月内，而且选择的样本住房规模越大越好。 使用电子表格列出每处房地产的细节，包括销售价格和房地产的面积。通过将房屋的售价除以它的面积，你就可以得到每平方英尺的售价。通过平均你所得到的结果，将得到你们地区单位面积房地产最近的平均售价。 下一步，将目前上市的住房汇总一下，做同样的计算（使用要价，而不是售价）得出你们地区单位面积住房的平均要价。 利用这些数字，你就拥有了一个可靠的基准，以便你迅速决定一处房地产是否有价值以及是否存在潜在的投资机会。 找到好的买主 一旦你知道了目标区域的房地产的价值，你就要做好准备。当机会真正来临时，就通过讨价还价购买到真正便宜的房地产。 经常看看报纸，找到正在出售的房地产的相关信息。你同样可以在wwwrealtorcom网站上做一些很有价值的研究。在获得了地址、面积、要价等信息以后，就与你已经建立的该地区的可比价值相对比。 很快，你就会对你们地区正在出售的所有房地产都有一个全新的认识，并寻找到有价值的交易。最多，每天只需要花费15分钟的时间——每年只做两三笔成功的交易，你就可以获取丰厚的回报。 经常阅读最新的报纸，游览网络信息，寻找新的机会，这应该成为你生活中的一种习惯。但是，这不是找到被低估的资产的唯一方式。你也可以寻找一些业主打算出售其房地产的蛛丝马迹，甚至是在他或她打出广告之前。 买卖期房 房地产的买卖意味着城镇中某一区域的新发展。你知道这个地方的房地产很快就会非常抢手，因此你可以用125万美元购买此处的期房(proconstructionproperty)。你很自信当工程完成以后，你能够以16万美元的价格将其迅速出手。 这是一笔好买卖。没有混乱的场面，也没有激烈的争论，你可以挣到很多钱。这里的关键是当你希望以某个价格销售这一房产时，你对它要能拥有合法的权利。小心：这些交易通常会伴随着许多需要修改的合同。 出售房地产是一种很好的、很惬意的赚钱方式。还有件事，你不能总做，但一旦做了，就能赚大钱。这件事就是在你附近有升值潜力的地段买预售住宅或分户出售的公寓大厦。 下面这个例子很好地说明了这一点： 3年前在工程刚刚开始的时候，DL就购买了两处在迈阿密公路上的公寓房。他以375万美元的价格为自己买了一处房地产，又花了205万美元买了另一处用做投资的房地产。 这一工程大约在14个月的时间内完成。那一次，较大一些的公寓升值超过20%——相似的公寓售价达到了45万美元。而那个小一些的公寓要比大一些的公寓更令人欣喜。一年以后，其价格再一次上涨。他以375万美元的价格卖出了那处房地产。 另外的一个例子： BM(一个擅长买卖昂贵的汽车、手表等的人)购买了两个预售的公寓住宅单元，每个单元的售价是265万美元。这个公寓还没有完工，但是所有的单元房间都已经被售完了。最后的6个单元房的平均售价超过30万美元。在不到18个月的时间里，BM已经赚取了将近10万美元。 这可能是一笔好买卖 买卖期房能为你带来什么？下文为你提供了一种思路。 如果房地产的价值下降，这个方法就不会有效。如果你所选择的房地产是一个失败的项目，那么这个方法同样也会失效。这就是你需要将注意力集中在当地市场的原因——因为你对当地的情况会比较了解。 你需要自己决定你们地区的房地产是否会升值。如果是这样的，寻找一下，看看是否存在你可以购买的房地产。 如果你是这方面的新手，应该严格地限制自己的投资规模。这样的话，你就有了一份绝佳的兼职工作，买卖房地产每年可以为你带来2万美元、5万美元——甚至10万美元的额外收入。 房地产的一个特点是：更多的时候，它的价值会上涨，而不是下降。比较好的地段的好房子的价格上涨幅度会比其他地方的住房更强劲，也更为持久。 又一个最重要的规则：投资熟悉的产业 我已经用最简单的方式讨论过了利润问题。如果你想要最大化你的利润，并且使你的现金支出最少，你将要借钱——高达资产销售价值的90%。例如，你能够利用仅仅15万美元的初期投资（交易费用）控制价值10万美元的房地产。一些人能够用更少的钱做到这一点。你越能更好地判断市场形势，你所冒的风险就越小，你就越能充分地利用举债经营：借到大多数你需要的钱。 也许这种特定模式的房地产投资的最大好处在于它只需要最少的日常工作量。一旦你选择了要投资的房地产，那么艰巨的工作就完成了。毕竟，你所要做的事情就是不时地监督开发商的进程，以确保工程能够按期完工。如果你对市场的预期是正确的，你很快就能售出你的房产，并可以获得非常可观的利润——因为开发本身就是一种促销。 |
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